Нормативный срок эксплуатации сооружения – это время, в течение которого экономически целесообразна его эксплуатация. Как правило, к окончанию этого периода основные элементы не теряют своей надёжности, и могут эксплуатироваться ещё какое-то время. Во время эксплуатационного периода в здании периодически проводят плановые ремонты по результатам диагностики состояния его конструктивных составляющих, а иногда и аварийные ремонты некоторых элементов.
Разрушают дом внешние климатические факторы – атмосферные осадки, перепады температур, циклы заморозки – оттайки влаги в трещинах, окислительные процессы. Если вовремя проводить плановые работы, то время жизни постройки можно продлить вдвое.
Долговечность конструкций изменяется в значительных пределах, зависящих от материала, из которого изготовлены:
- фундаменты, коробка дома, межэтажные плиты и ходовые марши – 51 до 100 лет;
- крыша от 10 до 30, напольные покрытия до 60 лет;
- оконные переплёты во внешних стенах – 40, а во внутренних – 80 лет.
Сроки службы некоторых категорий зданий
Зависимость от периода постройки
Для жилых домов советского периода сроки эксплуатации составляют:
Для жилых домов постсоветского периода:
- из монолитного железобетона и кирпича от 125 до 150 лет;
- панельные – от 100 до 120.
Очень важно своевременно проводить плановые ремонты. Невыполнение в установленный срок ремонта ведёт к интенсивному разрушению отдельных конструкций, и, как итог, всего здания.
Зависимость от материала элементов постройки
Здания подразделяются на 6 групп исходя из материалов их элементов конструкции:
- дома, возведённые на каменных или бетонных фундаментах, стены из кирпича (толщина стены 3 кирпича и более), монолитного железобетона, или крупных блоков, с железобетонными межэтажными перекрытиями, служат 150 лет;
- постройки на массивных фундаментах с коробками из кирпича (стена 0,6 метра и более), железобетонных панелей и крупных блоков с железобетонными или комбинированными перекрытиями служат до 130 лет;
- строения лёгкого типа на массивных фундаментах панельные или со стенами из пенобетона и газобетона с ж/б плитами, а также комбинированными с металлом межэтажными плитами – 100 лет;
- деревянные дома из брёвен или бруса прослужат 50 лет;
- сборно-щитовые здания на деревянном (свайном) или каменном фундаменте с каркасными стенами (насыпные) и деревянными перекрытиями – 30 лет;
- лёгкие постройки без фундаментов со стенами из досок – 15 лет.
Срок службы коммуникаций
Электрические кабели и провода из меди могут эксплуатироваться без замены 40 лет, после чего из условий безопасной эксплуатации они должны быть заменены новыми. Алюминиевые должны обновляться в два раза чаще – через 20 лет.
Трубопроводам горячей воды и отопления отведён небольшой срок службы – всего 10 лет. Это обусловлено тяжёлыми условиями их эксплуатации: высокие температуры и перепады температур отрицательно влияют на металлические сплавы и чугун. По трубопроводам холодной воды норматив установлен 30 лет. В наши дни, отслужившие свой срок трубопроводы, меняются на трубы из композитных материалов, керамические и пластиковые, которые рассчитаны на гораздо больший срок эксплуатации.
Износ
Ничего нет вечного, и даже самые устойчивые к внешним воздействиям здания подвержены износу. Физический износ здания
в целом устанавливается по износу отдельных его элементов визуально или приборным (инструментальным) способом путём проведения натурных испытаний и методами неразрушающего контроля. Помимо физического износа с течением времени, возникает также и моральный износ построек как внешнего фасада, так и внутренней планировки.
Это происходит как следствие технического прогресса и изменение образа мышления людей в соответствии с совершенствованием культурных традиций и современных дизайнерских решений. Признаками морального устаревания здания могут быть:
- в домах советского периода комнаты и кухни имели небольшую площадь, а также современных обладателей квартир уже не устраивают такие габариты, и новостройки возводятся уже по новым проектам, учитывающим современность;
- коммуникационные устройства прошлого столетия уже не соответствуют новым требованиям безопасности и экономичности эксплуатации, а новые строительные материалы позволяют оформить квартиры на высоком дизайнерском уровне и удешевить их строительство.
Степень износа рассчитывается и может быть:
- в хорошем состоянии (износ менее 10%);
- на вполне удовлетворительном уровне с износом от 11 до 20%;
- в удовлетворительном состоянии – от 21 до 30% износа;
- состояния не вполне удовлетворительного – от 31 до 40%;
- с износом свыше 41 до 60% – неудовлетворительного уровня;
- ветхого состояния при износе от 61 до 80%;
- аварийным и непригодным для жизни домом – более 80%.
Осмотры зданий для оценки их состояния
Решения о сносе зданий в процессе застройки городов принимаются в отношении домов, износ которых более 70%. До принятия решения производится осмотр дома: общий – всего дома, частичный – отдельных элементов или систем дома, внеочередной – при появлении явных признаков разрушений или после стихийных бедствий, которые могли повлиять на конструкции помещения. Последовательность осмотра:
При срочном осмотре в первую очередь осматриваются аварийные элементы дома , чтобы принять оперативные меры по приведению их в безопасное состояние.
Осмотры проводятся комиссией, включающей всех специалистов по направлениям эксплуатации внутридомовых систем и представителей обслуживающей организации, местной администрации. При осмотрах рассчитывается и прогнозируется вероятный период жизни дома, который может не совпадать с нормативным.
Итоговыми документами являются акт осмотра установленной формы и акт технического состояния объекта. В резолютивной части документов приводится решение комиссии о необходимости проведения ремонта или ликвидации самого здания, или замене отдельных его элементов . В случае расхождения мнений членов комиссии решение принимается большинством голосов. На основании актов администрация планирует дальнейшие действия по обследованным объектам.
Панельная застройка, популярная в нашей стране в 60-80-е годы прошлого века, начинает показывать свои негативные стороны. Какой срок службы панельного дома? Ответ на этот вопрос зависит от типа дома, сроков строительства, проекта и качества работ, а также своевременности и технологии проведения работ по ремонту и реконструкции.
Панельный дом изначально менее долговечный, чем кирпичный или блочный. Строящие дом своими руками избегают использовать панели, несмотря на их дешевизну и простоту монтажа. Состояние многих «хрущевок» такое, что их жильцы обоснованно опасаются за свою безопасность. Постараемся разобраться в сроках и правилах эксплуатации панельных домов, возможности реконструкции такого жилья, а также его достоинствах и недостатках.
Первая «панелька» появилась в СССР в 1948 году, и эту дату считают началом бурного развития строительства панельных домов. В послевоенные годы руководство страны поставило задачу в короткие сроки восстановить разрушенные жилые массивы, одновременно ориентируясь на отход от коммунального заселения.
Решить эту задачу можно было путем создания дешевого типового проекта многоквартирного дома. Для этих целей подходящим вариантом стало панельное строительство. Дом строится в короткие сроки при минимальных затратах. Теснота и малогабаритность компенсируются индивидуальным заселением, собственной кухней и санузлом.
Бурное строительство в хрущевский период произвело прорыв в решении жилищной проблемы, люди с удовольствием переезжали из коммуналок в центре города в собственные квартиры на окраинах и в новых микрорайонах.
В силу дешевизны панельное жилье и в новостройках, и на вторичном рынке популярно до настоящего времени. Полезно представлять, на что можно рассчитывать, приобретая такую квартиру.
Сроки эксплуатации
Под сроком эксплуатации понимается отрезок времени, в течение которого объект функционирует, сохраняя основные качества и характеристики. Применительно к строительным объектам используют термин «нормативный срок службы», имеющий аналогичное значение.
Техническими нормами определены стандарты, по которым постройки различного назначения должны прослужить не меньше указанного количества лет. Уже на стадии проектирования закладываются требования к материалам и конструкциям, позволяющим обеспечить заявленные нормы.
Нормативный срок эксплуатации отличают от фактического. При конструировании объекта и расчете нормативного срока службы учитывают необходимость проведения текущего и капитального ремонта. Отдельные элементы здания (окна, двери, косяки, деревянные конструкции) служат меньше, чем фундамент или железобетонные конструкции.
Своевременный ремонт продлевает срок службы панельного дома. Но технологий глубокой реконструкции панельных домов, способных кардинально увеличить срок службы, не существует. Панельный дом, строящийся по современной технологии и с использованием новых материалов и конструкций, имеет большой нормативный срок службы, но «хрущевки» ни по качеству строительства, ни по надежности и прочности использованных материалов не могут претендовать на долгожителей даже при соблюдении всех требований по ремонту и содержанию.
Сколько еще протянут «хрущевки», на что можно рассчитывать приобретателю современного жилья эконом-класса, а также сравнительные параметры других типов застройки видны в нижеприведенной таблице:
| Типы застроек | Период застройки, года | Нормативный срок эксплуатации, года | Ориентировочные сроки реконструкции, года | Нормативные сроки сноса, года |
| Довоенные «Сталинки» | 1930-1940 | 125 | 1990-2005 | 2050-2070 |
| Послевоенные «Сталинки» | 1945-1955 | 150 | 2020-2030 | 2095-2105 |
| Типовые «Хрущевки» | 1955-1970 | 50 | не реконструируются | 2005-2020 |
| 5-этажные кирпичные | 1955-1970 | 100 | 2015-2030 | 2055-2070 |
| Панельные и блочные 5-16 этажные | 1965-1980 | 100 | 2055-2080 | |
| Кирпичные и монолитные позднего советского и постсоветского периода | 1980-1998 | 125-150 | 2050-2070 | 2105-2150 |
| Современные панельные | с 1980 | 100-120 | Реконструкция не предусмотрена | 2070-2105 |
Истечение допустимого периода эксплуатации многоквартирных панельных домов, построенных в 1950-1970 годы, — основная причина развернувшейся в стране кампании по сносу жилья. Предельный допустимый износ зданий составляет 70%. При превышении показателя жилье признается ветхим и подлежит сносу.
Реконструировать нельзя сносить
Покажется кощунственной мысль снести пятиэтажный дом потому, что его построили в хрущевские времена. Многие панельные пятиэтажки имеют удовлетворительный внешний вид, жильцы не жалуются на протекающую крышу и разошедшиеся швы. Многие дома отремонтированы с применением современных материалов и неплохо смотрятся на фоне новой застройки.
Какие факторы влияют на состояние жилого дома? К ним относятся:
- качество использованных при строительстве материалов;
- качество строительства, техническая оснащенность строительной организации и квалификация персонала;
- периодичность и качество проведения ремонтных работ;
- особенности эксплуатации здания этого типа;
- природные условия;
- виды и объемы работ при капитальном ремонте;
- количество жильцов, интенсивность заселения.
Как пример успешной модернизации панельных домов приводят подобную кампанию в Германии. После объединения государство столкнулось с аналогичной проблемой — в восточной части страны построенные при социализме многочисленные «панельки» стали приходить в негодность. В 2002 году разработана специальная программа «Реконструкция городов — Восток», направленная на модернизацию устаревшего жилья, создания комфортных условий для жизни и повышение эстетического вида жилых районов.
Кардинальному переустройству подвергся не только восток страны. Аналогичная программа принята в 2006 году и в отношение западных территорий. В качестве экономического обоснования были представлены расчеты, согласно которым затраты на реконструкцию устаревшего жилья составили 30% от средств, необходимых для сноса и нового строительства.
Санация панельных домов
Программа модернизации включает реконструкцию инженерных сетей, электропроводки, строительно-техническую реконструкцию балконов, ванных комнат и туалетов, подъездов, крыш, утепление фасадов, кровли и перекрытий, установку наружных лифтов, внешнее архитектурное оформление, обустройство прилегающей территории.
Все эти мероприятия называются «комплексная санация» и не в полной мере выступают реконструкцией. Влияния на срок службы фундамента и несущих конструкций такие преобразования не оказывают и решить проблему ветхости не могут.
Сложность использования немецкого опыта в России заключается и в экономических, и в финансовых различиях. Основная доля затрат на модернизацию в Германии легла на собственников жилого фонда. Большинство квартир в нашей стране находятся в частной собственности, граждане не имеют возможности единовременно оплатить дорогостоящий капитальный ремонт, без государственных вложений полномасштабная санация устаревшего жилья невозможна. С позиций эффективности вложения государственных средств снос и новая застройка выглядят предпочтительней.
На сроки годности стоит обращать внимание не только в продуктовых магазинах, но и при выборе жилья. Knowrealty разобрался, как долго можно комфортно и безопасно жить в панельных хрущёвках и кирпичных новостройках.
Наш бытовой опыт упрямо подсказывает, что срок службы любой вещи напрямую зависит от того, с какой интенсивностью и насколько аккуратно ею пользовался хозяин. Эта же логика справедлива и для наших домов – качественный , проводимый в нужное время, способен увеличить заложенный срок эксплуатации любого здания. И наоборот – если систематически нарушаются, например, нормативы по количеству человек, которые могут проживать на определенной площади, то здание износится гораздо быстрее установленных сроков. Тем не менее, утверждены и действуют средневзвешенные «Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки» , с которыми стоит, как минимум, познакомиться – особенно, если вы собираетесь приобретать новое жильё.
«Сталинки»: полтора века гарантии
Photo: Sergey Norin
Их традиционно принято делить на , построенные в 1930-1940-х годах, и послевоенные, которые возводились с 1945 по 1955 год. Срок эксплуатации довоенных сталинок – 125 лет, послевоенных – 150 лет, и по нормативам начать расставаться с этими зданиями мы можем уже к середине этого века. Полуторавековую долговечность сталинок определяет толщина их несущих конструкций – фундамента (как правило, ленточного с монолитной заливкой) и стен. У «номенклатурных» сталинок, возводимых для элиты, несущие конструкции были сложены более чем в два с половиной кирпича, в малоэтажных послевоенных сталинках дополнительно применялись шлакоблоки. Сегодня у большинства сталинок – железнобетонные усиленные перекрытия. Всё это, при надлежащем уходе, обеспечивает хороший запас эксплуатационного ресурса – если за зданием хорошо смотрели, то срок его службы может продлиться еще на 40-60 лет сверх норматива. Гораздо менее долговечны коммуникации в сталинках – где-то системы отопления, водоснабжения и электроснабжения все ещё отражают реалии середины ХХ века и мощности, заложенной с запасом на момент строительства, уже катастрофически не хватает.
«Хрущёвки»: пора на свалку истории
Photo: Artem Svetlov
Установленный срок эксплуатации панельных хрущевок, массово возводимых в 1950-1970-х годах, составляет всего 50 лет и у части зданий уже давно истёк – по нормативам, уже в 2005 году. В Москве программа сноса ветхих панельных пятиэтажек, построенных в 1959-1966 годах, была запущена в 2011 году. К весне 2016 года было снесено более 1600 домов серий К-7, II-32 , II-35, 1МГ-300, 1605-АМ, которые на официальном языке чиновников относятся к «первому периоду индустриального домостроения» . Как сообщается на сайте Комитета градостроительной политики и строительства города Москвы , «эти дома отличались тонкими наружными стенами с недостаточными теплозащитными свойствами. Технологии, использованные при строительстве таких зданий, не позволяют их реконструировать».
нормативный срок эксплуатации изначально был в два раза больше и составлял 100 лет при условии, что вовремя проводятся все капитальные ремонты. Если вы решили покупать квартиру в таком доме, то все-таки узнайте год его постройки – вполне может оказаться, что такой пятиэтажке осталось спокойно стоять меньше десяти лет.
Советские панельные и блочные многоэтажки: без права на реконструкцию
Photo: nikolay semenov
Типовые советские многоэтажки высотой в 9 и 16 этажей строились из панелей и блоков в 1960-1980-х годах и сегодня составляют основной жилой фонд городских спальных районов. Трагичность судьбы этих зданий в том, что для них по строительным нормам не предусмотрена реконструкция и, как только истечет 100-летний запас их нормативной прочности, дома придётся сносить. Стремительный износ этого жилищного фонда, подкрепленный последними финансовыми кризисами, уже в перспективе нескольких десятилетий может привести к тому, что советское индивидуальное жильё 1950-1980-х годов начнёт так же массово выходить из строя, как когда-то строилось. Кстати, такой же предельный срок износа в 100 лет будет и для современных блочных или крупнопанельных домов, возведенных в 1980-1990-х годах – до XXII века они точно не дотянут без качественного и .
Современные кирпичные и монолитные дома: встречаем в них будущее
Photo: Andrey
Постсоветское жилье, возводимое по технологиям монолитного домостроения, ожидаемо отличается самым высоким сроком службы – до 150 лет. Крупноблочные и кирпичные дома послужат чуть меньше – около 125 лет, в прямой зависимости от того, какой за ними будет уход. Плюс стоит помнить о том, что самое прямое влияние на продолжительность жизни здания имеют предельные сроки службы его основных конструктивных элементов, отделки и инженерно-коммуникационных сетей.
Срок службы зданий определяется исходя из продолжительности функционирования основных конструктивных элементов, таких как перекрытия, пол, инженерные системы, фундамент и другое. Для подсчета данного показателя учитывается количество проведенных мероприятий по капитальному ремонту и техническому обслуживанию зданий. С течением времени конструкции и элементы сооружений изнашиваются, теряют первоначальные свойства. В этом отношении, кирпичные дома не являются исключением. С годами снижается прочность конструктивных элементов, заметно ухудшаются теплоизоляционные свойства.На срок службы кирпичных зданий влияют:
- качество строительных материалов, используемых при строительстве;
- регулярность проводимых ремонтных мероприятий;
- применяемые при строительстве конструктивные решения;
- плотность заселения.
Виды износа зданий
Различают моральный и физический износы зданий. Физический износ рассчитывают при помощи специальных таблиц. Показатель физического износа равен удельному весу износа отдельных элементов к общей стоимости здания. Моральный износ нужно понимать с точки зрения соответствия элементов здания к их функциональному назначению. В жилых домах данное несоответствие может проявляться в использовании устаревших инженерных систем и архитектурных решений.Сегодня строительный рынок предлагает различные типы кирпичей. В зависимости от способа производства различают бетонный, керамический и силикатный кирпич. Они различаются не только внешне, но и по своим характеристикам.
Как определить срок службы кирпичного здания
Срок службы кирпичных домов зависит от того, насколько качественно был выполнен фундамент здания. Если фундамент сооружен неверно, то со временем произойдет смещение, что приведет к появлению трещин. Любой строительный процесс должен быть проведен в четком соответствии со строительными нормами и технологиями. Также длительность эксплуатации напрямую зависит от залегания грунтовых вод. Что касается качества самого кирпича, то если при его изготовлении использовался качественный цемент и современная технология обжига, тогда дом простоит не менее 200 лет. Значительно уменьшить срок службы конструкций может повышенная влажность. Поэтому очень важно надежно изолировать стены.Для расчета срока службы кирпичных зданий используются общепринятые коэффициенты СНиП. Оценивая состояние отдельных конструкций, получают срок службы всего сооружения. Совокупность износа кровли, каркаса, полов, лестниц, перегородок, внутренней и наружной отделки указывает на срок службы зданий без ремонта. Так как практических точных расчетов по определению долговечности зданий не существует, применяется система определения степени долговечности отдельных конструкций. В этой связи различают первую степень срока службы - 100 и более лет, вторую – до 50 лет и третья – 20-50 лет.
Нет ничего более постоянного, чем временное - известный афоризм в начале недели напомнили президент РФ Владимир Путин и мэр Москвы Сергей Собянин. Они обсуждали «хрущевки» - неказистые и безликие пятиэтажки. В это трудно поверить, но в российской столице этому, казалось бы, вечному наследию СССР, похоже, приходит конец. Судьбой «хрущевок» будет заниматься специально созданный штаб, который возглавит градоначальник. Собянин уже делится с москвичами деталями новой жилищной программы на своей страничке в «Твиттере». Обещает, например, посоветоваться с жителями и успокаивает: «Ни на какие выселки людей отправлять не будут. Это исключено».
Сегодня территория «хрущевок» в Москве - 25 миллионов квадратных метров. Суммарно это десятая часть всей жилплощади столицы. придется 1,6 миллиона человек. Масштабы впечатляют. Однако «хрущевка» не только столичное явление. Пятиэтажки строили во всех городах Советского Союза. Как появилась идея быстровозводимого, некапитального, а, значит, и недорого жилья? И почему «хрущевки» пережили свой срок эксплуатации вдвое?
Коридор словно портал в эпоху оттепели. За ним стандартная кухня в пять с половиной метров. На таких диссидентствовали, читали по ночам и просто готовили. Площадь, как считали инженеры, позволяла хозяйке дотянуться до любого угла, не отходя от борща.
В таких домах, которые позже назовут «хрущевками», архитекторы решили отказаться от лифтов. Так дешевле. Однако из-за этого пришлось строить не выше пяти этажей, чтобы советский человек не подорвал здоровье, рекомендовали врачи. Высота потолков в два с половиной метра позволяла строителю коммунизма как-то дышать, а строителям дома возводить его быстрее. Минимализм был во всем.
Однако из-за толщины стен многие становились невольными свидетелями чужих ссор, а то и просыпались под звуки соседского храпа.
Жилой дом на улице Полярников в Санкт-Петербурге - первый в Советском Союзе вариант будущей «хрущевки». Он был построен в 1955 году. Сразу и не скажешь, что здание сооружено из блоков - просто снаружи оштукатурено. Внутри настоящий рай для каждой советской семьи в представлении архитекторов тех лет. Высота потолков - более трех метров. В каждой комнате по два больших окна. Просторные кухни, раздельный санузел. Входные двери в квартиры - дубовые.
Площадка для строительства была выбрана не случайно - заводская окраина города, на месте бывшей деревни. Жили здесь рабочие. Им и предстояло протестировать новостройку.
Однако Хрущеву все это показалось излишествами. должен был жить скромно. Поэтому дом так и остался экспериментальным - «протохрущевкой», как его и называют по сей день.
«Было решено, что нужно понизить высоту жилых этажей до минимума. Этот минимум был определен учеными-гигиенистами. Они рассчитывали, сколько кубов воздуха приходится на душу населения в таких квартирах», - пояснил заслуженный архитектор России, доцент архитектурного факультета СПбГАСУ Владимир Линов.
Сейчас в Петербурге более 2,5 тысячи «хрущевок». Каждый десятый горожанин живет в таком доме. В середине «нулевых» появилась программа санации, реконструкции пятиэтажек массовых серий. В среднем город за каждый панельный дом отдал 25 миллионов рублей из бюджета. Внутри все осталось по-старому.
Пятиэтажки в ту эпоху росли как грибы. Сборка здания из заранее сделанных плит экономила деньги и время. К примеру, пятиподъездный дом собирали за пару недель. Некоторые стахановцы умудрялись дней за пять. Блоки, порой, поставляли со встроенными в бетон трубами и батареями.
Проектов хрущевок было множество. Типы домов обозначались, как правило, цифрами, в зависимости от марки бетона и номера комбината, его производившего.
Во Владикавказе «хрущевки» начали строить в начале 1960-х годов. Первые дома возвели на более обжитом правом берегу реки Терек. Сначала они были панельными, а затем кирпичными. Строили дома вплоть до середины 1970-х.
Сейчас во Владикавказе каждый пятый дом - «хрущевка». В них уже выросло не одно поколение. Капитальный ремонт в таких домах - настоящая роскошь. В некоторых районах его ни разу не проводили. Жители сами собирают деньги, чтобы хоть как-то подлатать пятиэтажки.
За все время во Владикавказе снесли только одну «хрущевку» на окраине города. Она была в аварийном состоянии и на ее месте год назад построили новый жилой дом.
Борьба с временами жилищного минимализма в Москве всегда шла по-разному. То волна уничтожала пятиэтажки сотнями, то за них брались точечно. В основном, там, где выгодно сносить.
По разным подсчетам, в панельных домах живет или вырос каждый десятый россиянин. «Хрущевки» уже давно пережили отведенный «срок годности». И кто знает, какое поколение последним покинет подъезды, ставшие уже эпохой.
